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Si généralement, les intérêts et une partie du capital sont à payer chaque fin de mois, dans le cadre d’un prêt in fine, l’investisseur ne règle que les intérêts mensuellement et le capital à la fin de l’échéance du prêt uniquement. Bien qu’il convienne à l’investissement locatif et parfois dans l’acquisition d’une résidence secondaire, les emprunteurs hésitent. En effet, il ne peut pas satisfaire tous les investisseurs.
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Comment fonctionne le prêt in fine ?
Le principe du prêt in fine est simple : le capital est à payer en une fois à l’échéance de la durée du prêt. Les intérêts, quant à eux sont calculés sur le montant du prêt initial et payé mensuellement, trimestriellement ou encore annuellement. Il faut savoir que dans le cas d’un prêt amortissable l’emprunteur rembourse, au cours de chaque mensualité, une partie du capital et des intérêts sur le capital restant qu’il doit à l’organisme prêteur. De ce fait, plus le capital est remboursé, plus les intérêts diminuent. Ce qui n’est pas le cas du prêt in fine, à ce niveau, il revient donc plus cher. Plus encore, si sa durée est longue.
Dans le cadre d'un investissement immobilier, les banques accordent généralement un prêt in fine à condition que l’emprunteur constitue une épargne en parallèle. Celle-ci sert à solder le capital à la fin du prêt. Elle s’effectue en versant mensuellement une certaine somme sur un produit de placement associé au prêt. Ce produit peut être une assurance vie, un plan épargne logement (PEL) ou encore un bon de capitalisation, etc. L’argent placé est par la suite nanti au profit de la banque, ce qui constitue pour elle une garantie de remboursement du capital. La banque peut d’ailleurs exiger de la part de l’emprunteur une garantie supplémentaire telle la souscription à une assurance invalidité-décès.
Quel profil pour le prêt in fine ?
Le prêt in fine convient plus particulièrement aux investisseurs immobiliers particuliers ou aux dirigeants d'entreprises qui acquièrent des murs commerciaux, qui perçevront des revenus locatifs, surtout si ceux-ci sont défiscalisés. Les intérêts sur un prêt in fine permettent en effet de réduire la base d’imposition foncière de façon conséquente, car ils constituent une charge déductible. Ainsi, plus le taux d’intérêt sera élevé, moins l’emprunteur aura d’impôts à payer.
Les emprunteurs disposant d’un important capital peuvent aussi souscrire à un prêt in fine. Puisqu’effectivement, ils possèdent une somme suffisante pour régler en une seule fois l’emprunt. Cela leur permet d’éviter une situation de surendettement et de placer l’équivalent des mensualités.
Durée et montant des crédits in fine
La souscription à un crédit in fine se fait sur une période variant entre 1 à 15 ans. La durée en plus d’être déterminante sur la date de remboursement du capital, l’est également sur le taux d’intérêt.
Le crédit in fine est accordé sans montant maximum.
Les avantages du crédit in fine
Le premier avantage du crédit in fine, c’est la possibilité de rentabilisation rapide qu’elle offre à condition que le bien immobilier acheté par son intermédiaire soit mis en location. Ce qui constitue une assurance supplémentaire de remboursement des intérêts.
De plus, les personnes à fort taux d’imposition (supérieur à 40 %) ont tout à gagner en y souscrivant, car les intérêts sont déductibles des impôts fonciers. Sans oublier qu’avant qu’un tel prêt ne touche à sa fin, la valeur du bien immobilier acquis est nulle. Il ne pourra être pris en compte pour l’ISF qu’au moment où le capital sera payé.
La souscription à l’assurance-décès constitue également un avantage certain. D’un côté, son cout couvre les mensualités et le capital emprunté. De l’autre côté, elle est bénéfique aux héritiers de l’emprunteur. Entre autres, l’assurance invalidité-décès remboursera la banque et permettra aux héritiers de profiter d’un bien immobilier payé dans son intégralité. Sans parler d’une assurance-vie bénéficiant du régime de transmission hors succession.
À retenir
Le prêt in fine est une solution de crédit plus chère que le prêt amortissable et bien qu’il présente de nombreux avantages, il ne peut convenir à tout le monde. Alors, avant de s’engager, le mieux est de s’adresser à un spécialiste en gestion du patrimoine ou à un courtier pour trouver la meilleure solution de financement.
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